#2 - Usytuowanie budynku - szczególne przypadki

Istnieje szereg uwarunkowań prawnych, określających lokalizację budynków na działce. Warto z nimi się zapoznać przed kupnem działki, aby później nie żałować decyzji lub dokładnie przeanalizować możliwości działki, którą posiadamy.

Zapraszam do obejrzenia wideo, a także przeczytania poradnika o usytuowaniu budynku z uwzględnieniem szczególnych przypadków.

W Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690) znajdziemy wszelkie niezbędne informacje dotyczące poruszanego tematu. Podstawowe warunki odnoszące się do usytuowania budynku zostały uwzględnione w §12 wyżej wymienionego dokumentu. Określono w nim podstawowe odległości, które zna niemal każdy z nas:

• odsunięcie budynku o 4 m. od granicy działki, w sytuacji, gdy ściana zwrócona w stronę granicy, posiada okna (również dachowe) i drzwi,
• odsunięcie o 3 m. gdy ściana ukierunkowana w stronę granicy nie posiada otworów drzwiowych ani okiennych.
• dopuszcza się usytuowania budynku bezpośrednio przy granicy lub w odległości 1,5 m. od granicy ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych, jeżeli:
  - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza taką możliwość,
  - budynek będzie przylegał całą ścianą do budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z MPZP lub decyzją o WZ 

W zabudowie zagrodowej i jednorodzinnej można:

• sytuować budynek bezpośrednio w granicy lub w odległości 1,5 m. od granicy, w przypadku, gdy szerokość działki wynosi do 16 m.
• nadbudować budynek maksymalnie o 1 kondygnacje, nawet jeśli nie są zachowane standardowe odległości, ale bez otworów drzwiowych i okiennych na ścianie skierowanej w stronę granicy
• usytuować budynek gospodarczy lub garażowy ścianą bez otworów bezpośrednio w granicy lub 1,5 m. od niej, gdy długość budynku nie przekracza 6,5 m., a wysokość 3 m.

Ważną kwestie stanowią elementy tj.: balkony, tarasy, daszki, schody zewnętrzne, rampy, pochylnie. Nie można ich zlokalizować bliżej niż 1,5 m. od granicy. Wyjątek stanowi okap dachu zwrócony w stronę granicy. W tym przypadku, gdy budynek jest odsunięty o 1,5 m. to odległość okapu od granicy nie może przekroczyć 1 m. Co ważne, odległości te nie muszą być zachowane w przypadku granicy z działką drogową.

Kolejnym zapiskiem prawnym regulującym usytuowanie budynku jest §13. Uwzględnione w nim warunki techniczne określają odległość od innych budynków z uwagi na ich przesłanianie. Przed zakupem działki warto rozejrzeć się po sąsiednich budynkach. Jeśli okna w budynku sąsiada są zlokalizowane 4 m. od granicy albo co gorsza bliżej lub w granicy (co jest często spotykane w starych budynkach), a nasza działka ma poniżej 16 m. i planujemy budować dom w granicy, to zostanie przeanalizowane przesłanianie okien sąsiada przeznaczonych na pobyt ludzi. Zapis ten nie dotyczy pomieszczeń nie przeznaczonych na pobyt ludzi, np.: garaż.

Warto zwrócić też uwagę na ustawienia budynku z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. W związku z zachowaniem przepisów przeciwpożarowych można będzie się spodziewać zachowania następujących odległości budynku od granicy:

• 8 m. pomiędzy budynkami mieszkalnymi lub gospodarczymi,
• 15 - 20 m. jeśli na sąsiedniej działce są większe budynki przemysłowe lub magazynowe,
• do 12 m., gdy jedna ze ścian budynku jest rozprzestrzeniająca ogień,
• 16 m., gdy obie ze ścian budynku są rozprzestrzeniające ogień,
• do 20 m. jeśli występują linie średniego lub wysokiego napięcia.

WAŻNE! Las jest uznawany jako budynek rozprzestrzeniający ogień, więc od jego konturu oznaczonego w ewidencji gruntów, należy się odsunąć o 12 m. Wyjątkiem jest granica konturu lasu określona w MPZP pod zabudowę nie związaną z produkcją leśną. 

W takich przypadkach konieczne jest zastosowanie ściany ogniowej, czyli tzw. ogniomuru.  Jest to najcześciej mur attykowy wystający min. 30 cm ponad dach i na boki. Stosowany jest w celu ochrony przed rozprzestrzenianiem się ognia. Na poniższej grafice zaznaczono kolorem czerwonym ścianę ogniową projektowaną w domu budowanym w granicy działki.

Zapraszam Cię do pobrania przydatnej, darmowej checklisty procesu projektowego, która poprowadzi Cię od etapu zakupu działki aż po uzyskanie pozwolenia na budowę :)