Świadectwo charakterystyki energetycznej domu: kiedy, kto i ile kosztuje w 2026

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument, który nowy dom potrzebuje najpóźniej przy zakończeniu budowy, a sporządzenie kosztuje zwykle od ok. 300 do ok. 1 000 zł. Kopię dołączasz do zawiadomienia o zakończeniu budowy albo do wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Świadectwo wystawia osoba uprawniona z centralnego rejestru i jest ono ważne 10 lat.

Klienci często pytają nas, czy świadectwo energetyczne to to samo, co charakterystyka energetyczna w projekcie. Nie, choć jedno wynika z drugiego. Poniżej wyjaśniamy, kiedy świadectwo jest obowiązkowe, kto je robi i jak się do niego przygotować na budowie.

Czym jest świadectwo charakterystyki energetycznej

Świadectwo opisuje, ile energii potrzebuje dom przy standardowym użytkowaniu. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków zawiera dane budynku, jego charakterystykę energetyczną i zalecenia. Zalecenia to lista robót, które poprawiłyby wynik.

Najważniejsze są w nim wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię. Ustawa wymienia je w art. 13, bo te same liczby trzeba podawać w ogłoszeniach o sprzedaży i najmie:

Wskaźnik EP decyduje o tym, czy dom spełnia wymagania. Dla domu jednorodzinnego budowanego dziś wynosi on najwyżej 70 kWh/(m²·rok), co wynika z § 329 warunków technicznych. Rozporządzenie formalnie wygasło 20 września 2026 r., ale projekty wolno sporządzać według niego w okresie przejściowym z art. 102a Prawa budowlanego.

Charakterystyka energetyczna w projekcie a świadectwo energetyczne

Charakterystyka energetyczna to część projektu technicznego. Wymaga jej art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b Prawa budowlanego, a zakres opisuje § 23 pkt 11 rozporządzenia o szczegółowym zakresie projektu budowlanego. Robi ją projektant, zanim powstanie dom.

Świadectwo energetyczne budynku powstaje po budowie i opisuje dom, który faktycznie stoi. Według art. 6 ustawy audytor może je opracować na podstawie charakterystyki z projektu. Musi przy tym uwzględnić odstępstwa od projektu wprowadzone na budowie.

W naszych projektach charakterystyka energetyczna jest częścią dokumentacji, razem z analizą alternatywnych źródeł ciepła. Na kartach projektów, gdzie EP podano liczbą, wynosi on od 52,65 do 69,90 kWh/(m²·rok).

Kiedy świadectwo energetyczne jest obowiązkowe

Przy nowym domu obowiązek pojawia się na końcu budowy. Art. 57 ust. 1 pkt 6a Prawa budowlanego każe dołączyć kopię świadectwa albo wydruk świadectwa elektronicznego do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Ta sama zasada dotyczy wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Cały ten etap opisaliśmy we wpisie o zakończeniu budowy domu i zawiadomieniu nadzoru.

Drugi moment to sprzedaż albo najem. Według art. 3 ust. 1 ustawy właściciel zapewnia sporządzenie świadectwa dla domu zbywanego w drodze sprzedaży i dla domu wynajmowanego. Przy akcie notarialnym przekazuje nabywcy świadectwo, a przy najmie jego kopię (art. 11 ust. 1).

Kupujący nie może się zrzec prawa do świadectwa (art. 11 ust. 4). Zapis w umowie, że nabywca „nie wymaga świadectwa”, nic więc nie zmienia.

Kiedy nie trzeba świadectwa energetycznego

Art. 3 ust. 4 ustawy wyłącza z obowiązku kilka rodzajów budynków. Prawo budowlane w art. 57 ust. 1 pkt 6a odsyła do tej samej listy, więc wyłączenia działają też przy zakończeniu budowy:

• budynek objęty ochroną konserwatorską,
• budynek używany jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• budynek przemysłowy albo gospodarczy bez instalacji zużywających energię, poza oświetleniem wbudowanym,
• budynek mieszkalny używany nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• budynek wolno stojący o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²,
• budynek gospodarstwa rolnego o wskaźniku EP do 50 kWh/(m²·rok).

Osobny wyjątek dotyczy domu do 70 m² zabudowy budowanego na zgłoszenie z art. 29 ust. 1 pkt 1a. Przy zawiadomieniu o zakończeniu takiej budowy świadectwa nie dołączasz (art. 57 ust. 1bb Prawa budowlanego). Szczegóły tej ścieżki opisaliśmy we wpisie o domu bez pozwolenia na budowę.

Ten wyjątek nie obejmuje sprzedaży i najmu. Dom do 70 m² zabudowy ma zwykle ponad 50 m² powierzchni użytkowej. Nasze projekty domów do 70 m² zabudowy mają jej od 78,89 do 86,4 m². Jeśli kiedyś sprzedasz taki dom, świadectwo trzeba będzie zamówić.

Kto sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej

Sporządzić świadectwo może tylko osoba wpisana do wykazu w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków (art. 16a ustawy). Rejestr prowadzi minister właściwy do spraw budownictwa. Wpis dostaje między innymi inżynier, osoba z uprawnieniami budowlanymi albo absolwent studiów podyplomowych z tej dziedziny (art. 17).

Świadectwa nie może sporządzić właściciel ani zarządca budynku (art. 16). Dokument powstaje w systemie rejestru i dostaje w nim numer (art. 4 ust. 3 i art. 5). Bez numeru z rejestru to nie jest świadectwo.

Osoba uprawniona ma też obowiązki wobec Ciebie. Musi mieć ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej i przechowywać świadectwo przez 10 lat (art. 20 ust. 1). Wykaz osób uprawnionych sprawdzisz w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków.

Ile kosztuje świadectwo energetyczne domu

Ustawa nie ustala ceny, każdy audytor ma własny cennik. Z cenników publikowanych w 2026 roku wynika, że świadectwo dla domu jednorodzinnego kosztuje zwykle od ok. 300 do ok. 1 000 zł. Najczęściej to kilkaset złotych.

Najtańszy wariant to dom zbudowany zgodnie z projektem i pełna dokumentacja przekazana audytorowi. Wtedy audytor przelicza gotową charakterystykę, a nie liczy domu od zera.

Jak przygotować się do świadectwa na budowie

Świadectwo zamawiasz po zakończeniu robót, przed złożeniem zawiadomienia. W praktyce warto zebrać dokumenty wcześniej:

1. Projekt techniczny z charakterystyką energetyczną.
2. Listę zmian wprowadzonych na budowie: grubość ocieplenia, okna, drzwi zewnętrzne.
3. Dane źródła ciepła, wentylacji i ciepłej wody, najlepiej karty techniczne urządzeń.
4. Informację o instalacji fotowoltaicznej, jeśli powstała.
5. Powierzchnię użytkową z pomiaru po budowie.

Każda zmiana źródła ciepła liczy się w świadectwie. Nasze projekty mają w charakterystyce kocioł gazowy, a część inwestorów montuje pompę ciepła. To odstępstwo audytor uwzględnia przy obliczeniach, o czym piszemy we wpisie o pompie ciepła w nowym domu.

Zmianę źródła ciepła warto też uzgodnić z projektantem przed montażem. Jak to wygląda u nas, opisujemy na stronie o zmianach w projekcie.

Ważność świadectwa i kary za jego brak

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne 10 lat od dnia sporządzenia (art. 14 ustawy). Traci ważność wcześniej, gdy roboty budowlano-instalacyjne zmienią charakterystykę energetyczną domu. Po dociepleniu albo wymianie źródła ciepła potrzebne jest więc nowe świadectwo.

Za nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży albo najmie grozi grzywna (art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy). Sprawy rozpatruje się według przepisów o wykroczeniach, więc grzywna wynosi od 20 do 5 000 zł (art. 24 § 1 Kodeksu wykroczeń). Ta sama kara grozi osobie, która sporządza świadectwo bez wpisu do wykazu.

Popularny mit mówi, że notariusz odmówi aktu bez świadectwa. Ustawa przewiduje co innego: notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie, a gdy go brak, poucza sprzedającego o karze (art. 11 ust. 6).

Czy zmienią się zasady i klasy energetyczne

W internecie dużo jest zapowiedzi świadectw z klasami od A do G, jak na etykiecie lodówki. Przewiduje je dyrektywa (UE) 2024/1275 w sprawie charakterystyki energetycznej budynków, którą państwa UE miały wdrożyć do 29 maja 2026 roku.

W Polsce ustawy jeszcze nie zmieniono. Według bazy aktów prawnych Sejmu ostatni tekst jednolity ustawy o charakterystyce energetycznej budynków to Dz.U. 2024 poz. 101 i od tego czasu jej nie zmieniano. Świadectwo sporządza się więc dziś na dotychczasowych zasadach, ze wskaźnikami EU, EK i EP.

Zanim zamówisz świadectwo energetyczne

Zacznij od projektu. Dom zaprojektowany z zapasem względem limitu EP łatwiej obroni wynik po zmianach na budowie. Sprawdź też, czy wybrany projekt ma charakterystykę energetyczną w dokumentacji, bo bez niej audytor liczy wszystko od nowa.

Na budowie zapisuj każdą zmianę ocieplenia, okien i instalacji. Po zakończeniu robót przekaż audytorowi komplet dokumentów i zamów świadectwo przed zawiadomieniem nadzoru. Jeśli dopiero wybierasz dom, przejrzyj wszystkie nasze gotowe projekty, każdy ma charakterystykę energetyczną w komplecie.

Źródła

• Ustawa z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 101 (ISAP): art. 3, 4, 5, 6, 10, 11, 13, 14, 16, 16a, 17, 20, 41.
• Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524 (ISAP): art. 29 ust. 1 pkt 1a, art. 34 ust. 3 pkt 3 lit. b, art. 57 ust. 1 pkt 6a i ust. 1bb.
• Warunki techniczne, Dz.U. 2022 poz. 1225 (ISAP): § 329, z okresem przejściowym z ustawy Dz.U. 2026 poz. 1161.
• Kodeks wykroczeń, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1372 (ISAP): art. 24 § 1.
• Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków (gov.pl).

Stan prawny na listopad 2026. Ceny świadectw: stan na listopad 2026.