Jaką działkę pod budowę domu?

Kupno własnej działki pod budowę wymarzonego domu to jedna z najważniejszych decyzji w życiu. Trzeba to zrobić z głową!

Planując zakup działki pod budowę domu można skorzystać z usług profesjonalnej firmy lub samodzielnie zająć się szukaniem i załatwianiem formalności. Dokładna analiza wybranej działki pod względem szeregu wymogów, pozwoli szybko i bezproblemowo rozpocząć budowę domu.

Zawarcie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego jest jedyną ważną z mocy prawa umową potwierdzającą nabycie nieruchomości. Należy więc znaleźć odpowiednie biuro notarialne, umówić się z notariuszem i z obecnym właścicielem działki. 

Co jest niezbędne do sporządzenia aktu notarialnego?

1. Dowód własności działki.

Dla gruntu posiadającego księgę wieczystą musimy dostarczyć aktualny odpis z księgi wieczystej. Jeżeli właściciel nie posiada odpisu lub jest starszy niż trzy miesiące od daty wydania, wtedy notariusz może zająć się sprawdzeniem stanu księgi wieczystej, albo możemy sami uzyskać odpis. Potrzebny będzie numer księgi wieczystej danej nieruchomości, który można uzyskać w sądach rejonowych, w wydziałach ds. ksiąg wieczystych.

Księga wieczysta jest bardzo ważna, ponieważ zawiera ważne informacje, np.: numer działki, dane właściciela, obciążenia oraz prawa innych podmiotów wobec niej.

Aktualnie większość nieruchomości ma elektroniczne księgi wieczyste dostępne tutaj: EKW. Jednak trzeba być uważnym, ponieważ występują przypadki błędów w elektronicznych księgach wieczystych powstałe przy przepisywaniu.

Gdy działka, nie ma założonej księgi wieczystej, wtedy właściciel jest zobowiązany dostarczyć inne dokumenty dające pewność, że jest on prawowitym właścicielem.

2. Aktualny wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Dokumenty te dostaniemy w ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej we właściwym starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu. Może je uzyskać za opłatą właściciel, władający lub osoba, która wykaże interes prawny.

Wypis z ewidencji gruntów zawiera szczegółowe informacje na temat działki, tj.:

• dane właścicieli,

• oznaczenie działki

• numer księgi wieczystej,

• dokładną powierzchnię działki,

• rodzaj gruntów z oznaczeniem klasy gleb.

3.Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Z tego dokumentu można poznać przeznaczenie działki, jeśli na jej terenie, taki plan obowiązuje. Z planem zagospodarowania przestrzennego można zapoznać się we właściwym Urzędzie Miasta lub Gminy (wydział urbanistyki i architektury)

MPZP określa przeznaczenie konkretnej działki, np.:

• dopuszczalna forma zabudowy np. wolnostojąca, szeregowa;

• odległości zabudowań od drogi;

• strefy ochronne dla infrastruktury technicznej;

• czy dopuszcza się usługi czy tylko zabudowę mieszkaniową.

MPZP opisaliśmy dokładniej w osobnym artykule.

4. Decyzja o warunkach zabudowy

Jest to niezbędny dokument, gdy nie ma MPZP, aby rozpocząć budowę. W takim przypadku powinniśmy wystąpić do gminy z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Urząd ma na odpowiedź aż pół roku. W tym czasie może również zawiesić to postępowanie, gdy postanowi ustanowić plan zagospodarowania.
Kiedy działka jest gruntem rolnym, trzeba się dowiedzieć, czy uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe i jak można ją wyłączyć z produkcji rolnej.
Warunki zabudowy opisane są dokładniej w osobnym artykule.

5. Zaświadczenia

o zapłaceniu podatku, dokumenty potwierdzające przejęcie spadku i zaświadczenia o zapłaceniu podatku od spadków – nie jest to konieczne, ale warto poprosić właściciela o dostarczenie takich dokumentów, aby nie spotkała Nas niemiła sytuacja.

Co musi się znaleźć w akcie notarialnym?

Po zebraniu wszystkich dokumentów, możemy przystąpić do sporządzenia aktu notarialnego. Prawidłowo sporządzony powinien zawierać:

• Prawidłowe dane stron umowy – opisanie przedmiotu umowy z podaniem oznaczenia nieruchomości na podstawie wypisu z ewidencji gruntów.

• Wytyczne granic nieruchomości na podstawie wyrysu z ewidencji gruntów.

• Wypis z czterech działów księgi wieczystej.

• Określona cena zakupu działki, sposób i termin zapłaty.

• Informacja o przeniesieniu praw własności na kupującego.

• Informacje o pobranych opłatach i podatkach, związanych z przeniesieniem własności.
  

Co należy sprawdzić kupując działkę?

• Dojazd – służebność drogi, czy jest legalna, utwardzenie, czy sprzęt na budowę da radę wjechać

• Wielkość i kształt – działka powinna mieć min. 700 m² i ponad 22 metrów szerokości, aby bez problemu zaprojektować na niej dom wraz z ogrodem. Unikajcie działek o nieregularnych kształtach, ponieważ mogą pojawić się problemy i większe koszty w procesie budowy.

• Położenie – unikamy terenów zalewowych, osuwisk, zboczy i dużych nierówności. Działka powinna być zorientowana na północ, wtedy wjazd będzie od strony północnej, a ogród od południa, dzięki czemu będzie dobrze doświetlony.

• Granice działki budowlanej – warto sprawdzić czy granice są legalne, bo postawiony płot nie zawsze o tym świadczy.

• Media na działce – najlepiej, żeby działka miała podłączone wszystkie media: prąd, gaz, wodociągi, kanalizacja. Nieuzbrojona działka wymaga sprawdzenia czy media będzie można podłączyć. Doprowadzenie mediów może kosztować nawet kilkanaście tysięcy złotych

• Sąsiedztwo – warto spojrzeć co się znajduje w okolicy. Mało kto chciałby mieszkać w pobliżu np.: wysypiska śmieci, huty metali czy zakładu produkcyjnego.

• Rodzaj gruntu na działce budowlanej – Ważny jest rodzaj gleby i możliwość postawienia na niej budynków. Klasa gruntu może okazać się szczególnie ważna. Jeśli działka jest gruntem ornym, to uzyskanie pozwolenia na budowę będzie wymagało uzyskania decyzji w sprawie wyłączenia nieruchomości z produkcji rolnej.

Podsumowując: trzeba mieć głowę na karku i oczy dookoła głowy.

Wato sprawdzać wszystkie dokumenty, dowiadywać się jak najwięcej w urzędach o działce i jej możliwościach, żeby potem nie żałować swojej decyzji. Zajmie to trochę czasu, ale oszczędzicie sobie nieprzyjemności i opóźnień, które mogłyby wyniknąć w późniejszych etapach.

Działka jest “fundamentem” budowy domu.

Jeśli chcesz wiedzieć co dokładnie należy zrobić aby zakupić odpowiednią działkę

pobierz darmową CHECKLISTĘ PROCESU PROJEKTOWEGO.

Znajdziesz w niej wypunktowane działania jakie musisz podjąć, dokumenty, które należy uzyskać oraz porady dotyczące zakupu działki, a także uzyskania warunków zabudowy, przebiegu procesu projektowego i procedury uzyskania pozwolenia na budowę. Pobierz darmowego pomocnika klikając tutaj: CHECKLISTA