Szukaj

#1 - Proces projektowy krok po kroku

Ewelina, 4 luty 2020
#1 - Proces projektowy krok po kroku

Planujesz budowę swojego wymarzonego domu, ale nie wiesz jakie są etapy projektowania wymarzonego domu, co powinieneś zrobić, jakie kroki podjąć, co jest ważne i na co warto zwrócić na to szczególną uwagę?

Zapraszam Cię do obejrzenia mojego video lub przeczytania poniższego bloga, w którym omawiam 5 kroków do uzyskania pozwolenia na budowę wymarzonego domu.

Poznaj 5 kroków prowadzących do uzyskania pozwolenia na budowę!


Planując kupno działki pod budowę wymarzonego domu, należy wziąć pod uwagę wiele rzeczy, ponieważ dokładna analiza pozwoli na szybkie i bezproblemowe rozpoczęcie budowy. 

Najistotniejszym rzeczą, na którą warto zwrócić uwagę to sprawdzenie czy działka jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Można to ustalić na stronie polska.e-mapa.net lub w odpowiednim Urzędzie Gminy lub Urzędzie Miasta. Jeśli teren działki obejmuje MPZP to wtedy należy zapoznać się z zapisami w nim zawartymi. Więcej o MPZP w tym artykule

W przypadku, gdy działka nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, to podstawowym dokumentem, który umożliwi budowę domu jest decyzja o Warunkach Zabudowy. Jeśli dana działka ma już wydane WZ, wystarczy je sprawdzić i przeanalizować pod kątem naszych oczekiwań. Zaś gdy decyzja o Warunkach Zabudowy nie została wydana, to warto o nią wystąpić przed dokonaniem zakupu działki, aby mieć pewność, że na tym terenie będzie można wybudować swój wymarzony dom. Kupując działkę bez wydanej decyzji o warunkach zabudowy nigdy nie mamy pewności co do możliwości wybudowania domu. Często zdarza się, że nowoczesne domy z dachem płaskim lub rozległe domu parterowe są niemożliwe do wybudowania, ponieważ w analizowanym otoczeniu nie ma takich domów, więc w warunkach zabudowy możemy nie uzyskać pozwolenia na budowę swojego wymarzonego domu. Więcej o WZ w tym artykule.  

Drugą rzeczą obowiązkową do sprawdzenia jest dostęp do mediów. Należy się zapoznać z możliwością i warunkami oraz ewentualnymi kosztami podłączenia planowanego budynku do sieci energii elektrycznej, przyłącza wody, kanalizacji czy gazu. Co ważne nie ma możliwości wybudowania szamba, gdy w bliskiej odległości znajduje się sieć kanalizacyjna.

Zwróć uwagę na obecność lasu, linii wysokiego i średniego napięcia oraz położenie budynków w sąsiedztwie. Od tych elementów należy się odsunąć nawet 12m. Ciekawi Ci czemu i co jeszcze powinno zostać poddane obserwacji? Zobacz #2 - Usytuowanie budynku na działce - szczególnie przypadki.

Podczas kupna działki nie można pominąć sprawdzenia stanu Księgi Wieczystej. Można tego dokonać internetowo poprzez wpisanie numeru księgi do Elektronicznego Spisu Ksiąg Wieczystych - EKW. Należy jednak wziąć pod uwagę, że nie wszystkie księgi się tam znajdują oraz mogą pojawiać się błędy. Najbardziej sprawdzonym sposobem jest przejrzenie Księgi wieczystej lub powierzenie tego notariuszowi, który wykona akt notarialny kupna.

Pamiętaj, że działka jest "fundamentem" pod budowę domu. Aby dokonać mądrego i trafnego wyboru zachęcam do zapoznania się z poradnikiem ZAKUP DZIAŁKI.


Podczas planowania rozpoczęcia prac projektowych należy zgromadzić wiele dokumentów. Projektantowi będzie potrzebny wypis i wyrys z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego lub ostateczna decyzja o Warunkach Zabudowy. Zmiana MPZP jest niemal niemożliwa, a jeśli już to bardzo trudna do osiągnięcia oraz czasochłonna i sformalizowana. Samo pobranie wypisu i wyrysu z MPZP nie sprawia większych problemów, to uzyskanie WZ jest trudniejsze. Do wniosku o warunki zabudowy potrzebna jest mapa zasadnicza w skali 1:1000 w oryginalne, kserokopii i kserokopii z planowanym usytuowaniem budynku, umowy lub zapewnienia od gestorów sieci, dokumenty dot. służebności itp. Najwięcej problemów inwestorom sprawia wypełnienie wniosku, dlatego opracowaliśmy wzory prawidłowo uzupełnionych przykładowych wniosków o WZ, które są do poprania tutaj

Kolejnym niezbędnym dokumentem jest mapa do celów projektowych, na podstawie której architekt wykonuje projekt budowlany lub adaptację projektu gotowego. Mapę zawiera geodezyjną inwentaryzację urządzeń podziemnych, które są niezbędne przy projektowaniu. Szczególną uwagę należy zwrócić na ważność mapy. Choć nie jest to ustalone prawnie, to przyjmuje się, aby mapa nie była starsza niż pół roku. W tym czasie może zostać wprowadzonych dużo zmian, które mogą podważyć możliwość wybudowania wymarzonego domu.  Czas oczekiwania na mapę elektroniczną wynosi do 2-3 tygodni, a papierową do półtora miesiąca. Więcej o mapie do celów projektowych w tym artykule.

Istotnym elementem jest też badanie geologiczne gruntu. Polega na wykonaniu odwiertów na terenie i określeniu warunków geologicznych panujących na działce. Otrzymana dokumentacja będzie zawierała część opisową i graficzną. Wykonanie badania geologicznego jest wręcz niezbędne przy projektowaniu domu z piwnicą, płytą fundamentową oraz przydomowej oczyszczalni ścieków. Dzięki wykonanemu badaniu dowiemy się jak najlepiej zaizolować budynek, posadowić dom, ochronić piwnice przed wodą.



W zależności od tego czy wybraliśmy projekt gotowy, który będzie podlegał adaptacji czy też zdecydowaliśmy się na projekt indywidualny, przebieg procesu i czas wykonania się nieco różni. Jednak w celu jak najsprawniejszego stworzenia projektu domu, należy szczegółowo określić:

  1. jaki to ma być dom:
  • rodzaj budynku,
  • ilość pokoi,
  • gabaryty budynku,
  • obecność i rodzaj garażu,
  • styl budynku,
  • rodzaj dachu,
  • oczekiwany układ funkcjonalny,
  • potrzeby mieszkańców względem domu.

2.  materiały do zastosowania na:

  • ściany zewnętrzne i wewnętrzne,
  • dach,
  • fundamenty,

Jeśli nie możesz się zdecydować lub nie jesteś pewien, z pewnością projektant podpowie i doradzi w wyborze, gdy podasz mu czego oczekujesz od materiałów, np.: odpowiedniej akustyki, dużego stopnia izolacji, łatwości montażu itp.

3.  instalacje wewnętrze:

  • rodzaj ogrzewania domu,
  • sposób wentylacji: mechaniczna czy grawitacyjna,
  • wody, kanalizacji itp.

4. instalacje zewnętrzne na działce i przyłącza mediów do działki.

Jeśli zastanawiasz się jaki projekt wybrać zachęcam do przeczytania tego artykułu: projekt indywidualny czy gotowy?.


W ramach uzgodnień projektowych można się spodziewać dodatkowych formalności. Oto najczęściej wykonywane uzgodnienia projektowe:

  • wyłączenie gruntów z produkcji rolnej / odrolnienie działki / zgoda na zmianę gruntów na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzji nie wymagają grunty klasy IV, V, VI pochodzenia mineralnego z wyjątkiem np.: gruntów zmeliorowanych, torfowisk, łąk czy lasów.
  • decyzja konserwatora zabytków,
  • przeciwpożarowe (np.: gdy chcemy gaz z butli),
  • Państwowego Inspektoratu Sanitarnego,
  • uzyskanie pozwolenia wodno-prawnego w przypadku przebudowy melioracji,
  • uzyskanie pozwolenia od zarządcy drogi miejsca budowy zjazdu z działki.


Do uzyskania pozwolenia na budowę potrzebny będzie poprawnie uzupełniony wniosek wraz z niezbędnymi załącznikami, tj.:

  • 4 egzemplarze projektu budowlanego,
  • ostateczna decyzja o warunkach zabudowy,
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przy czym nie trzeba być właścicielem działki, ponieważ może być to stosunek zobowiązaniowy, w którym korzystamy z działki za zgodą właściciela
  • niezbędne uzgodnienia wymienione w pkt 4. 

Czas oczekiwania na uzyskanie pozwolenia na budowę wynosi 65 dni. W ten czas nie wliczają się okresy, w których urząd daje nam czas na uzupełnienie braków lub usunięcie błędów, a także okres zawiadamiania sąsiadów o naszej inwestycji.  W pozytywnej odpowiedzi uzyskamy pozwolenie na budowę wraz z dwoma egzemplarzami projektu budowlanego, z czego jeden musimy przechowywać dopóki istnieje budynek. 

Zachęcam do skorzystania z darmowej CHECKLISTY PROCESU PROJEKTOWEGO, która poprowadzi Cię od zakupu działki aż do uzyskania pozwolenia na budowę.